• Immobile in comproprietà tra eredi e divisione delle quote: la nuova mediazione civile è efficace nel 70% dei casi!

    Posted on luglio 24, 2012 by in Diritto di famiglia, Iniziative legali, Mediazione, News legali

    Immobile in comproprietà tra eredi e divisione delle quote: la nuova mediazione civile è efficace nel 70% dei casi!

     

    Il procedimento di successione si apre al momento della morte e nel luogo dove il defunto aveva l’ultima residenza (es. Tizio è residente a Milano e muore a Torino e possiede un immobile a Genova; il luogo di apertura della successione sarà Milano e lì andrà presentata la denuncia di successione e quello sarà l’Ufficio competente per eventuali accertamenti di maggior valore). Con l’apertura della successione non si verifica l’immediato passaggio dei beni ereditari dal defunto agli eredi ma l’eredità deve essere “accettata” o con dichiarazione espressa (resa in atto pubblico o scrittura privata autenticata) o con un comportamento che implichi la volontà di accettare (es. rivendicare un bene dell’eredità da chi ne abbia il possesso, utilizzare un bene ereditato. L’accettazione deve effettuarsi entro 10 anni dall’apertura della successione è può essere pura e semplice o con beneficio di inventario (in quest’ultimo caso il patrimonio del defunto e quello dell’erede rimangono distinti e l’erede risponde dei debiti ereditari solo con i beni caduti in successione (ciò a differenza di quello che accade in caso di accettazione pura e semplice nella quale invece si verifica una confusione fra il patrimonio del defunto e quello dell’erede). Cosi come è prevista l’accettazione è possibile la rinuncia all’eredità (con dichiarazione resa davanti ad un notaio o al cancelliere del Tribunale).

    Attenzione:

    Se si accetta l’eredità NON si può più rinunciare.

    Se si rinuncia si può ancora accettare a condizione che:

    1) non siano passati 10 anni dall’apertura della successione;

    2) non abbia accettato qualche altro erede. 

    Il tema di eredità è strettamente collegato a quello di comunione, poiché, qualora si verifichi l’ipotesi in cui la proprietà o altro diritto reale, spetti ad una pluralità di persone, si parlerà di comunione ovvero di comproprietà, regolata dagli art. 1100 e seguenti del codice civile. In effetti è possibile parlare in senso proprio di comunione solamente in relazione a quella “pro indiviso”, nella quale cioè il diritto di ciascun partecipante investe la totalità del bene. E’ il diritto ad essere ripartito per quote. Si tratta della concezione della comunione quale proprietà plurima parziaria. Nella comunione la coesistenza dell’uguale diritto sulla medesima cosa, si realizza attraverso l’immaginaria scomposizione della cosa in una pluralità di quote. Materialmente la cosa comune appartiene per intero a tutti i partecipanti. Idealmente invece la cosa comune si scompone in tante quote quanti sono i comproprietari: la quota è una sua frazione ideale, determinata aritmeticamente. Essa rappresenta la proporzione secondo la quale ciascun partecipante concorre nei vantaggi e nei pesi inerenti alla cosa comune. In linea di principio, le quote si presumono uguali (anche nel caso in cui più persone comprano un bene, sborsando ciascuno una somma diversa: se non stabiliscono diversamente, ciascuno avrà sul bene comune una quota uguale: art. 1118).

    Per quanto concerne l’uso della cosa comune, spetta, separatamente, a ciascun partecipante, il quale non deve però alterarne la destinazione e deve comportarsi in modo da non impedire l’uso da parte di ciascun altro partecipante (c.d. principio del concorso, art. 1102). Non sempre, tuttavia, la natura della cosa comune permette l’uso individuale di ciascun partecipante. Ed è proprio qui che trova applicazione, l’istituto della DIVISIONE della cosa comune. Ciascuno dei partecipanti può in ogni momento chiedere al giudice di pronunciare la divisione della cosa comune (art. 1111), salvo che si tratti di cosa che, se divisa, cesserebbe di servire all’uso cui è destinata. La divisione deve avvenire, se possibile, in natura (art. 1114), cioè trasformando le quote ideali dei partecipanti in porzioni fisiche della cosa. Se il carattere del bene non consente o renda scomoda la divisione in natura, si procederà alla sua assegnazione solitaria a uno dei partecipanti, che corrisponderà agli altri il valore in danaro della loro quota oppure alla sua vendita con conseguente ripartizione del ricavato. Alla divisione si applicano, in quanto compatibili, le norme sulla divisione ereditaria. (art. 1116) La divisione dei cespiti che ricadono nella comunione incidentale ereditaria vede la indispensabile partecipazione di tutti i coeredi nonché di coloro che a questi ultimi succedano, tanto a titolo universale, quanto a titolo particolare.

    Poniamo che Tizio e Caio acquistino in comune tra loro un immobile: essi ne sono comproprietari. Nessuno dei due ha la proprietà esclusiva della cosa poiché il diritto di ciascuno, pur investendola integralmente, rinviene un limite nel pari del diritto dell’altro. L’eventuale riparto non interverrebbe dividendo in natura l’oggetto della comunione assegnando singole porzioni ai contitolari. Esso avrebbe luogo ripartendo il contenuto del diritto in quote ideali fra i partecipanti (es.: alienando a terzi il bene indivisibile e dividendone il ricavato ovvero assegnandolo in proprietà esclusiva e ponendo a carico dell’assegnatario la corresponsione del valore per quote agli altri condividenti).

    La quota rappresenta la misura del diritto di ciascuno sul bene, fermo restando che il diritto investe il bene nella sua totalità. Se all’esito delle operazioni divisionali il bene, la cui natura ne consentisse l’agevole divisione in parti di pari valore rispetto alle quote dei condividenti, fosse assegnato in singole porzioni fisicamente distinte in proprietà esclusiva a ciascuno dei (ormai ex ) contitolari si avrebbe la c.d. comunione pro diviso. Come è evidente non già si tratta di comunione, bensì dell’esito divisionale di essa. Parliamo della divisione giudiziale, vale a dire lo scioglimento della comunione che interviene in esito ad un procedimento civile intrapreso da uno o più condividenti in quanto non si è raggiunto un accordotra gli stessi.

    • Quali sono le difficoltà di procedere allo scioglimento? 

     Gli impedimenti nonché le complicazioni di procedere allo scioglimento della comunione ereditaria incidentale spesso discendono dalla natura dei beni che vi ricadono. Quando infatti, come nella maggior parte dei casi accade, si tratta di beni immobili, non è agevole formare porzioni aventi un valore adeguato alla quota di diritto spettante a ciascun condividente. Come è bene sottolineare, nel del giudizio divisorio sono inserite, sia le cause aventi ad oggetto il diritto alla divisione inteso come diritto alla singola quota ed all’ammontare di essa, sia i giudizi che vertono sulle concrete modalità di assegnazione e di riparto (Cass. Civ. Sez. II, 2253/78). È stato peraltro evidenziato, che le modalità procedimentali della sopracitata divisione, non possono prescindere da tre fasi fondamentali, le quali devono procedere secondo un ordine rigidamente progressivo (Cass. Civ., Sez. II, 5266/11).

    Nella prima fase occorre classificare i beni ricadenti nella comunione. Nella seconda vengono formate le quote spettanti a ciascuno dei condividenti. Infine nella terza, viene disposta l’attribuzione. Ciascuno dei coeredi ha diritto alla sua parte in natura dei beni mobili ed immobili dell’eredità. Questa regola ideale può incontrare delle eccezioni allorché vi siano beni indivisibili o allorché la divisione venga ritenuta non opportuna. Due principi preme sottolineare. Il primo importante, è quello che salvaguarda l’integrità degli immobili. L’art 720 c.c. afferma che se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o la cui divisione recherebbe pregiudizio, essi devono essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è favorevole, si procede alla vendita all’incanto. Il retratto successorio, è il secondo. In questo caso, il coerede che vuole vendere a terzi la sua quota o una parte di essa, deve notificare la proposta di vendita, con l’indicazione del prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato entro due mesi dall’ultima delle notificazioni.

    Se il coerede non ha effettuato la notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dal terzo compratore e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che vogliano esercitare il diritto di riscatto sono più di uno, la quota è assegnata a tutti in parti uguali (art. 732 c.c.). Nel caso di specie i coeredi possono da un lato agire contro il coerede per il risarcimento del danno e dall’altro possono sostituirsi al terzo acquirente  nell’acquisto della quota ereditaria al prezzo pagato e non all’effettivo valore di mercato. La norma mira a tutelare il corretto svolgimento delle operazioni di divisione in modo da evitare che esse avvengano tra persone diverse dagli istituiti. Per questo è necessario che vi sia ancora una situazione di comunione tant’è che il diritto di riscatto può essere esercitato finché dura lo stato di comunione ereditaria (e sempre entro 10 anni dalla alienazione).

    Recentemente il decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, in attuazione della Riforma del Processo Civile (l. 69/2009), ha introdotto l’istituto della MEDIAZIONE CIVILE E COMMERCIALE come strumento per giungere alla conciliazione. Tra i casi oggetto di mediazione rientrano appunto quelli relativi alla divisione, alle successioni ereditarie nonché ai patti di famiglia. Il mediatore civile, avrà un ruolo sempre più importante, una figura imparziale e neutrale, in grado di gestire efficacemente il contenzioso attraverso moderne tecniche di negoziazione e di facilitare l’accordo tra le parti orientandole verso la soluzione ottimale.

    • Perché scegliere questo percorso? Perché la mediazione risulta  molto spesso, la strada più efficace  e risolutiva da percorrere?

    Purtroppo capita spesso che la morte di qualcuno generi dissapori e liti tra gli eredi e/o coloro che vorrebbero esserlo. Con l’aiuto di un mediatore professionista è possibile risolvere tutte le controversie legate a divisioni e successioni ereditarie in pochissimo tempo, attraverso il dialogo tra le parti e le proposte sagge e imparziali del conciliatore. Peraltro, l’Art. 5 D.lgs. 4 marzo 2010 n. 28 enuncia espressamente che” Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di successioni ereditarie è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto” ovvero obbligatoriamente attraverso un ente di conciliazione. Più che una possibilità  il suddetto articolo introduce una vera e propria condizione di procedibilità, l’obbligo di esperire il tentativo di mediazione prima di esercitare in giudizio un’azione relativa alla controversia ereditaria. E’ evidente e non certamente evitabile l’insorgere di nuovi conflitti e tantomeno la stessa mediazione è chiamata a risolvere tutte le controversie già insorte, ma quantomeno si auspica l’opportunità di un mero confronto tra le parti, serio e civile. Pertanto, le stesse, con l’ausilio di persone esperte, saranno probabilmente, più coscienziosi permettendogli a fortiori di riappropriarsi della controversia e gestirla con il buon senso prima ancora che con le leggi.

     Ricorrere alla mediazione nelle controversie relative ad eredità e divisioni è valido nonché pratico e efficiente se si analizzano i seguenti punti:

    • vantaggi/svantaggi rispetto ad altri strumenti;
    • l’approccio del mediatore e l’utilizzo di tecniche che seguono il fine perseguito;
    • tempi e costi ridotti;
    • connessione con procedimenti giudiziari;

    Detto ciò, in conclusione, possiamo affermare che la procedura di mediazione è funzionale in virtù degli esiti e degli effetti perseguiti.  La stessa ha il valore aggiunto di poter aiutare le parti a considerare anche aspetti non meramente economici e trovare in essi eventuali soluzioni, cosa che ovviamente non è possibile in un’aula di tribunale. Nella fase di primo incontro e in quel contesto ciò che conta è capire cosa ogni parte chieda e quali siano i margini di incontro tra le rispettive posizioni. Ed è proprio qui che tale istituto risulta essere funzionale, poiché, nella maggior parte dei casi vengono raggiunte e formalizzate  intese che difficilmente, per converso, sarebbero raggiungibili mediante l’ordinario iter giudiziario.

    IN SOSTANZA nella materia di divisione benni immobiliari, tramite la mediazione si è riscontrata una altissima percentuale di accordi, circa il 70% dei casi, sopratutto poichè:

    RAGIONI DI SUCCESSO DELLA MEDIAZIONE PER DIVISIONE BENI TRA COMPROPRIETARI/EREDI:

    1. il diritto alla divisione per quote non è oggetto di discussione: ogni comproprietario ha diritto a dividere i beni in natura, od avere la propria quota;

    2. il giudizio di divisione davanti al Giudice, porta generalmente alla vendita dei beni all’asta e divisione del ricavato, in genere lascia scontenti tutti;

    3. il giudizio di divisione costa moltissimo, la perizia tramite CTU si paga in base al valore di stima, gli avvocati hanno diritto a parcelle secondo valore della controversia ma anche in base alla attività; la mediazione ha un costo fisso;

    4. i tempi di un giudizio di divisione sono di circa 4 anni, ma se si va all’asta anche oltre  il doppio. La mediazione dura massimo 120 giorni

    5. la mediazione può portare ad un accordo vantaggioso per tutti e che nessuna sentenza del giudice potrà mai stabilire (esempio uso alternato del bene per periodi, divisione dei frutti della locazione per altri, divisione solo di una parte o compensazione con altri immobili non in comproprietà etc. etc.)

    6. la mediazione conviene anche fiscalmente, è possibile detrarre una parte dei costi dalle dichiarazioni dei redditi

    7. la mediazione si può effettuare anche online, evitando i costi e disagi degli spostamenti

    COME RICHIEDERE UN PREVENTIVO E INFORMAZIONI SULLA MEDIAZIONE

     

     

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14 Responses so far.

  1. Lagioia Costanza ha detto:

    Abito in una casa di cui siamo eredi in sette. Premeto che ho accudito mia madre e mio padre a causa delle loro malattie per ben cinque anni.Mia madre mi obbligo a risiedere con loro per poter avere una continua assistenza anche di notte. Purtroppo la mia situazione anagrafica risul essere dal 1994, mentre gia negli anni passati assistevo mia madre e mio padre.Premesso che sino al 1994 sono stata aiutata dalle mie sorelle, si sono sempre riufiutate mio fatello e mia sorrella. Questi asesso mi hanno citato presso l’ufficio di conciliazione per lasciare la casa dei miei genitori e . Vorrei avere delle spiegazione e se tutto è possibile.
    Grazie

  2. alberto ha detto:

    dobbiamo dividere un bene tra 11 eredi del valore di 130.000 euro:
    quanto costa l’opera del mediatore?
    come si calcola?
    quali sono i parametri?
    Grazie
    alberto

    • staff ha detto:

      MINIMO MASSIMO

      Indennità Base € 600,00 € 1.000,00

      Spese avvio mediazione: € 40,00 € 40,00

      Riduzione 1/3 : € -200,00 € -333,33

      Aumento 25% esito positivo: € 150,00 € 250,00

      Imponibile: € 590,00 € 956,67

      Iva 21%: € 123,90 € 200,90

      Costo Totale (per ciascuna parte):MINIMO € 713,90 MASSIMO € 1.157,57

  3. antonio ha detto:

    sono erede di un fabbricato composto da due abitazione ed un terreno di circa 6mila mq siamo
    proprietare n 03 di cui un erede ha il 50% mentre io e l’altro abbiano 1/4. Voglio fare la divisione ed accatastamento ma lo non vogliomo come posso agire nei loro comfronti? tel 3356737123

  4. Silvia ha detto:

    2 eredi hanno in comunione gli immobili ereditati, passati 2 anni dalla morte del congiunto, può 1 solo dei 2 rimandare e non fissare la data della divisione senza motivazioni valide?
    Deve l’altro erede subire le decisioni del primo?
    Grazie

    Silvia

  5. Staff ha detto:

    La comunione dei beni ereditaria determina una situazione di comproprietà pro indiviso, cioè tutti i soggetti sono proprietari di una quota ideale di uno o più beni ma nessuno di loro ne ha una titolarità autonoma. Fin quando uno dei comproprietari non chiede di sciogliere la comunione attraverso divisione, la situazione tra loro resta quella di comproprietà in comune. In questo caso, è lei a doversi attivare rivolgendosi all’altro o erede attivando la procedura di mediazione per trovare un accordo bonario, o, in mancanza, procedere con la divisione giudiziale.

  6. Egidio ha detto:

    Salve, la casa paterna abitata da due figli inabili che hanno ottenuto la prima casa (dichiarazione di successione per legge) in quanto erano conviventi del de cuius e successivamente hanno ottenuto la riversibilità della pensione del de cuius può essere messa all’asta se uno degli eredi(due nipoti germani) chiede che sia liquidato per la sua quota, e gli altri quattro fratelli anche loro eredi dello stesso bene non sono d’accordo?

  7. Egidio ha detto:

    Vorrei una risposta in cui si tenga conto anche della situazione dei fratelli già citata sopra
    (uso abitazione post morte del de ciuis,situazione economica e sociale dei fratelli superstiti), grazie di cuore.

  8. CLAUDIA ha detto:

    SALVE,SIAMO DUE FIGLI CHE HANNO RICEVUTO IN DONAZIONE DUE UNITà IMMOBILIARI COMPLESSIVAMENTE DI METRI 90 DI VECCHIA COSTRUZIONE SITI IN UN PAESE DI PROVINCIA UBICATE ALL’INTERNO DEL CENTRO ABITATO,30 TUMULI DI TERRENO SITUATI IN UN COMUNE DIVERSO DA QUELLO DI RESIDENZA E DUE UNITà IMMOBILIARI(IL PIAN TERRENO DI 115METRI ABITAZIONE E33 METRI GARAGE, IL PRIMO PIANO DI 170 METRI) SITUATE NELLA STESSA VILLA CONFINANTE CON SE STESSA DA TUTTI I LATI DEL FABBRICATO,QUELLA DOVE ATTUALMENTE ABITIAMO.IL PIAN TERRENO DELLA VILLA è GRAVATO DA DUE IPOTECHE E DAL DIRITTO DI ABITAZIONE CHE NOSTRA MADRE SI è RISERVATA NELL’ATTO DI DONAZIONE.COME POSSIAMO DIVIDERE EQUAMENTE QUESTI BENI?

  9. Chiara ha detto:

    Buongiorno, vivo nella casa ex coniugale e corrispondo indennizzo al comproprietario (ex marito). Stiamo tentando di venderla, ma lui sta prendendo tempo con una richiesta troppo elevata. Ho proposto di rilevare la sua quota ma lui chiede ben oltre il valore di mercato. Questo è possibile? Mi ritrovo, a causa di un indennizzo troppo elevato, a dover uscire di casa.Lui potrebbe affittarla senza il mio consenso? Oppure subentrare lui nell’immobile?

  10. marinella serra ha detto:

    ho il cortile della mia casa in comune con mio fratello ,io vorrei fare la divisione per farmi un ingresso separato dal suo,lui non è daccordo .Vorrei chiedere lo scioglimento della comunione ,quanto devo aspettare per averlo e quanto spenderò?grazie per la risposta Marinella

  11. Cinzia ha detto:

    Buon giorno, io mia madre e suo figlio, abbiamo la comunione dell’abitazione ereditata , visto che il figlio erede, non partecipa alle divisioni e alle conseguenti spese, e visto che sono trascorsi 15 anni dalla morte dei mio padre, vorremmo io e mia madre, fare una divisione più breve nei tempi, con atto di donazione da parte della mamma , che cede la sua quota a me e una parte a suo figlio.
    e’ possibile senza ricorrere all’atto giudiziale?
    premetto che lui sta occupando abusivamente parte dell’abitazione .
    grazie. .

  12. Andrea Maruca ha detto:

    Buongiorno, ho ereditato con mia sorella un immobile in provincia di Cagliari. E’ stata fatta una valutazione da un agenzia immobiliare per l’eventuale vendita, ma mia sorella non è d’accordo e vorrebbe tenere la casa di nostri genitori, per questo motivo mi ha fatto un’offerta molto più bassa dell’effettuale valore dell’immobile. E comunque ogni estate continua a passarci le vacanze. Io sono residente in Sardegna e mia sorella in Lombardia. Cosa posso fare ?

  13. Francesco ha detto:

    Buongiorno,Vorrei sottoporle il seguente quesito.
    In data 28 aprile 2017 mi sono aggiudicato un immobile all’ asta presso il Tribunale Ordinario di Brescia.
    L’ avviso era di “VENDITA NELLA CAUSA PER DIVISIONE GIUDIZIALE”.
    Vertente tra SIgn. XXXX, (attore), la sign.ra XXXX (convenuta) e la Banca Mediolanum (intervenuta).
    Il notaio preposto secondo l’ordinanza del giudice è stata delegata, ai sensi dell’ art 788 c.p.c al compimento delle operazioni di vendita degli immobili oggetto di causa giudiziale, nella perizia in atti viene venduta la Piena ed esclusiva proprietà.
    Quanto in oggetto è interessato dall’ iscrizione ipotecaria (del 31 agosto 2005) a favore di soggetto intervenuto nella causa divisionale.
    Dalla repertazione ventennale (inviatami dall’ ANPE di BRESCIA dopo l’ aggiudicazione) si evince che la banca vanta un credito di 220mila euro per ipoteca volontaria dai due soggetti.
    L’ aggiudicazione dell’ asta è stata di 184mila euro.
    Una settimana prima della trascrizione il Notaio preposto mi comunica quanto segue:
    “La presente per informarVi che il Giudice Istruttore dr.ssa XXXX, da noi interpellata sulle eventuali cancellazioni delle formalità pregiudizievoli da ordinare con il decreto di trasferimento, ci ha comunicato che non provvederà ad ordinare la cancellazione dell’ipoteca volontaria che grava sull’immobile in oggetto, iscritta a suo tempo a favore di Mediolanum. Ciò perché non si tratta di una vendita all’esito di una esecuzione ma di una mera divisione giudiziale. Si dovrà pertanto procedere successivamente ad un atto di cancellazione di ipoteca con la vecchia Banca mutuante.
    Si tratta pertanto ora di trovare, con l’ausilio ed il consenso di tutte le parti interessate, una soluzione soddisfacente per tutti.
    In primis, chiedo a Banca Intesa se sarebbe disponibile a stipulare comunque il contratto di mutuo pur in presenza di una ipoteca precedente iscritta a favore di MEDIOLANUM (peraltro citata sia nel bando di vendita che nella mia relazione preliminare), ipoteca che – non appena disponibile la somma per il pagamento a Mediolanum – verrebbe comunque cancellata…
    In settimana procederemo ad un nuovo incontro col Giudice, quando possibile, chiedendo eventualmente l’autorizzazione ad un primo riparto parziale delle somme, in modo da poter pagare subito Banca Mediolanum ed ottenere da essa l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
    Vi segnalo tuttavia che i soggetti coinvolti sono parecchi e con ognuno di essi dovrà essere fatta una qualche riflessione, per cui credo che inevitabilmente i tempi si dilateranno. Tra l’altro il Giudice e Banca Mediolanum soprattutto non sono sempre immediatamente contattabili.
    A questo punto ritengo si debba procedere ad un rinvio dell’atto fissato. Abbiamo controllato la scadenza dei 120 gg. per l’aggiudicatario, ma in tal senso non ci sono problemi per un rinvio, scadendo i termini a settembre.”
    Oviiamente sono sgomento..La data di stipula è stata spostata al 21 settembre.. nè il mio avvocato nè il Notaio e tantomeno il giudice .. e l’ANPE mi sanno chiarire:
    – Perchè questa conclusione del Giudice (è stata cmq una vendita in asta) e dovrebbe cmq essere liberata da tutti i vincoli pregiudizievoli (ipoteca compresa).
    – La ripartizione non viene fatta solo se ci sono più soggetti creditori?
    – Quali scenari si prospettano? (La mia banca ha dato disponibilità a deliberare un nuovo mutuo con una ipoteca MOMENTANEA di secondo grado, anche se non è MAI capitata nemmeno a loro una situazione del genere)
    – La Banca creditrice (che nessuno riesce a contattare) deve accettare e cancellare (visto che l’ immobile è finito in asta) o può pretendere altro da me?O cmq non cancellare?
    Ringraziandola anticipatamente le porgo
    Cordiali Saluti

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