• Fine locazione e indennità di avviamento commercialeEnd of Lease and allowances of commercial goodwill

    Posted on novembre 11, 2012 by in Iniziative legali, Mediazione

    Si parla di contratto di locazione commerciale se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, impiegati ad esempio per lo svolgimento di attività industriali, commerciali o artgianali, di interesse turistico o di lavoro autonomo. La durata minima della locazione commerciale è fissata per legge in sei anni + sei anni (alla prima scadenza di sei anni il locatore può dare disdetta solo in presenza di particolari condizioni, come ad esempio la intenzione di condurre egli direttamente una attività commerciale in quei locali, mentre alla scadenza dei 12 anni la facoltà è totalmente libera per entrambe le parti); allo scadere dei periodi contrattuali (6+6), quindi, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni per un eguale periodo, ovvero altri sei anni + sei; ciò significa che la parte non più interessata alla prosecuzione del vincolo instauratosi ha l’onere di comunicare la propria disdetta alla controparte mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno dodici mesi prima della scadenza prevista (diciotto per gli immobili adibiti ad attività alberghiere) o nel diverso termine previsto espressamente nel contratto. Come accennato, la disdetta proveniente dal locatore al termine dei primi sei o nove anni potrà essere esercitata solo in presenza di alcune condizioni, così come previsto dall’art. 28 della legge 392/1978, che disciplina la materia, e che principalmente si riferisce all’ipotesi che il locatore abbia intenzione di mutare la avviare direttamente una attività commerciale nell’immobile per sè, per il coniuge o i parenti entro il secondo grado in linea retta, o a quella che il locatore intenda condurre interventi di demolizione, ricostruzione o restauro totale dell’immobile. Importante ricordare che il mancato rispetto di queste condizioni fa sì che il contratto si rinnovi alle stesse condizioni e che il canone può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale, a fronte della stipula di un nuovo contratto, sempre purché venga inviata regolare disdetta al precedente.

    Ciò premesso, in questo contesto assume rilevanza fondamentale l’istituto dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale, a fronte della capacità di un’azienda di generare profitti in quei locali tramite i passati e continuativi contatti con il pubblico, che portano a riconoscere, ai beni aziendali considerati nel loro complesso, un valore maggiore. In base all’art. 34 della citata legge del 1978, la cessazione del rapporto di locazione non derivante da risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore (quindi si parla del diritto alla indennità di avviamento solo a fronte della disdetta da parte del locatore!), fa sorgere in capo al conduttore stesso il diritto ad una indennità per la perdita dell’avviamento, consistente in una somma che deve essere pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto (e a ventuno mesi nell’ipotesi di attività alberghiere).

    Si tratta di un virtuoso meccanismo contrattuale inserito per legge nel rapporto di locazione,  e rappresenta una importantissima forma di tutela del conduttore che funge da contropartita al fatto che la cessazione della sua attività in quei locali venga imposta dal locatore nel tentativo di aumentare il canone di locazione, non oltre il limite sostenibile dalla attività. Se il locatore decide di non accontentarsi dell’aumento ISTAT e pretende dopo 12 anni (giustamente) di ricontrattare il canone di locazione per l’immobile, tramite la negoziazione di un nuovo contratto con un canone convenzionalmente stabilito tra le parti, dovrà tener conto che, pretendendo un canone troppo alto, il conduttore potrà legittimamente scegliere di non accettare la proposta e trovare maggiormente conveniente incassare la indennità di avviamento commerciale di 18 mensilità, e trasferire altrove la propria attività commerciale.

    Il conduttore ha inoltre diritto ad una ulteriore indennità qualora l’immobile venga adibito all’esercizio di un’attività uguale od affine a quella dallo stesso esercitata, purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

    Anche se il diritto alla indennità commerciale è inserito obbligatoriamente nelle clausole dei contratti ad uso diverso, anche contro la eventuale clausola che lo escluda, è bene chiarire che la liquidazione spetta solo per quelle attività che comportano contatti commerciali con il pubblico ed i consumatori, e quindi esclusivamente nel caso in cui dallo svolgimento della attività del conduttore in quell’immobile, vi sia stato un abituale rapporto di vendita al dettaglio, o similare, con la clientela, che quindi è abituata a recarsi in quel posto per effettuare acquisti (es. ristoranti, supermercato, negozio di vendita oggetti e beni in genere), mentre non spetta a coloro che hanno adibito ad uso ufficio, a servizio organizzativo, magazzino etc. quel posto.

    Molto controversa quindi può essere al momento del rilascio dei locali, la sussistenza di un contatto con il pubblico o meno da parte di attività “miste” tra ufficio e contatto con il pubblico (ad esempio uffici con vendita di servizi come agenzie assicurative, magazzini di distribuzione con modesta attività di vendita al dettaglio etc.). A tale proposito la Cassazione ha di recente specificato che, per ritenere sussistente il diritto all’indennità di avviamento, non solo l’immobile locato deve essere aperto al pubblico, ma è necessario che il pubblico abbia contatti diretti con il conduttore o la sua impresa; per questo il diritto suddetto deve essere negato, come accaduto nel caso di specie esaminato dalla Corte, al conduttore che si limiti solo a sub-affittare l’immobile a professionisti, non avendo però contatti diretti con il consumatore finale.

    La corresponsione di tale indennità, anche in questo caso, opera con un meccanismo virtuosamente efficace, poiché è condizione per poter eseguire il provvedimento di rilascio dell’immobile, con ciò valorizzando ulteriormente la protezione del conduttore che può legittimamente restare nei locali anche dopo lo sfratto per fine locazione (pagando una indennità di occupazione pari al canone di locazione precedentemente versato) finche non ottiene il pagamento della somma ad egli dovuta.

    Al fine della risoluzione del contratto a fine locazione, sia il locatore che il conduttore farebbero bene, quindi, a rivolgersi preventivamente ad uno studio legale per un parere specifico sulla loro fattispecie, onde tutelare al meglio le rispettive posizioni e tutelare il vero obiettivo perseguito: non è raro infatti il caso che il locatore si trovi a dare disdetta senza considerare il rischio che il conduttore non chieda un nuovo contratto, ritrovandosi a dover restituire il corrispondente di un anno e mezzo di affitti, come anche il caso di conduttori che pretendano la indennità senza averne diritto, trovandosi così senza protezione dalla azione esecutiva di sfratto e dal risarcimento del danno nel caso di mancato rilascio dei locali.

    In chiusura va ricordato che la eventuale controversia, come ogni aspetto che coinvolga rapporti di locazione in genere, è stata devoluta dal D. Lgsl. 28/2010 al tentativo obbligatorio di mediazione (oggi tuttavia parzialmente dichiarato incostituzionale), che rappresenta indubbiamente un ulteriore, efficace, economico e rapido mezzo per ricercare un accordo alternativo alla risoluzione definitiva del contratto. Da questo punto di vista è certamente consigliabile, anche in forma volontaria e non necessariamente obbligatoria, attivare la richiesta di mediazione prima che il contrasto tra le parti giunga ad una causa vera e propria.

    There is talk of commercial lease if the lease relates to urban property used for business purposes other than housing, used for example for the development of industrial, commercial or artgianali, of interest or self-employment. The minimum duration of the commercial lease is established by law in six years + six years (the first deadline of six years, the landlord may give notice only under special conditions, such as the intention to conduct a business he directly in those local while at the end of 12 years the faculty is totally free for both parties); on expiry of the contractual periods (6 +6), then the contract will be automatically renewed under the same conditions for an equal period, or six more years + six, which means that the part no more interested in pursuing the bond has instituted the burden to communicate its termination to the other party by registered letter with acknowledgment of receipt, at least twelve months before the deadline (eighteen for buildings used for the hotel business) or such other period provided for expressly in the contract. As mentioned, the notice of termination by the lessor at the end of the first six or nine years may be exercised only under certain conditions, as required by art. 28 of Law 392/1978, which governs the matter, and that mainly refers to the hypothesis that the landlord intends to change the directly start a business in the building for himself, his spouse or relatives within the second degree in line straight, or that the landlord intends to conduct demolition, reconstruction or restoration totals. Important to remember that failure to comply with these conditions will cause the contract to be renewed on the same terms and that the fee may be renegotiated only after the second contractual maturity, in respect of execution of a new contract, provided always that notice be sent to the regular previous year.

    Therefore, in this context is of fundamental importance the institution of compensation for loss of commercial goodwill, compared to the company’s ability to generate profits in those places through past and ongoing contacts with the public, leading to recognize , the company’s assets taken as a whole, a higher value. According to art. 34 of the Act of 1978, the termination of the rental agreement did not involve termination for breach, termination or withdrawal of the conductor (then we speak of the right to compensation for goodwill only on termination by the landlord!), Gives rise to the ends of the conductor itself the right to compensation for loss of goodwill, consisting of a sum to be equal to eighteen month’s rent paid (and twenty-one months in the case of the hotel business).

    It is a virtuous contractual mechanism included by law in the lease, and is an important form of protection of the conductor that acts as a compensation to the fact that the cessation of its activities in those places is imposed by the landlord in an attempt to increase the fee lease, no later than the sustainable limit the activities. If the landlord decides not to settle claims and increase ISTAT after 12 years (rightly) ricontrattare of the rent for the property, through the negotiation of a new contract with a fee established by agreement between the parties, must take into account that , demanding a fee too high, the driver may legitimately choose not to accept the proposal and find the most convenient cash allowance of 18 months of commercial goodwill, and transfer its business elsewhere.

    The tenant is also entitled to an additional allowance if the property is used as the exercise of an equal or similar to that exerted by the same, provided that the new year is started within one year after termination of the previous year.

    Although the right to trade allowances must be inserted in the terms of contracts for different use, even against any clause that excludes such, it is good to clarify that the settlement only pertains to those activities involving commercial contacts with the public and consumers, and then only when the running of the activities of the conductor in that property, there has been a habitual relationship retail, or similar, with customers, which is then used to go to that place to make purchases (eg restaurants, supermarket, shop sale items and goods in general), but not for those who are used as office, a service organization, warehouse etc. that place.

    So it can be very controversial at the time of issuance of the premises, the existence of a contact with the public or absence of activity “mixed” between work and contact with the public (eg offices and sales of services such as insurance agencies, warehouses distribution with modest activity of retail etc.). In this regard, the Supreme Court has recently stated that, assuming the existence of entitlement to the goodwill, not only the leased property must be open to the public, but it is necessary that the public has direct contact with the conductor or his firm which is why the law that must be denied, as happened in the case considered by the Court, that the conductor is limited only to sub-rent the property to professionals, but not having direct contact with the final consumer.

    The payment of such compensation, also in this case, operates with a mechanism virtuously effective, since it is provided to be able to perform the measure of release of the property, thereby further enhancing the protection of the conductor that can legitimately remain in the premises even after the eviction for end of tenancy (paying an indemnity of employment equal to the rent previously paid) until it receives payment of the sum to which he was due.

    At the end of the termination of the contract at the end of lease, and the landlord that the tenant would do well, therefore, to apply prior to a law firm for advice on their specific circumstances, in order to better protect their positions and protect the real objective: it is not uncommon in fact the case that the landlord has to give notice of termination without considering the risk that the tenant does not request a new contract, finding himself having to return the corresponding a year and a half of rents, as well as the case of conductors who claim the compensation without authority, without being so protection from enforcement action for eviction and damages in case of non-issuance of the premises.

    In closing, it should be noted that any dispute as involving every aspect ratios location in general, was donated by D. Lgsl. 28/2010 to the mandatory attempt at mediation (now, however, partially declared unconstitutional), which clearly represents another efficient, economical and rapid means of seeking an alternative arrangement to the final resolution of the contract. From this point of view is certainly advisable, even in a voluntary form and not necessarily mandatory, activate the mediation request before the contrast between the parties arrive at a true cause. 

77 Responses so far.

  1. Maria Zeddas ha detto:

    La sede di un negozio che lavora praticamente solo in esclusiva su on-line, può vantare un diritto ad avviamento commerciale? Comunque noi abbiamo sempre avuto un contatto anche se telefonico con i clienti che a volte possono anche ritirare i telefoni o altre cose x riparazioni al negozio

    • staff ha detto:

      Gentile utente, perché sussista il diritto ad una indennità per la perdita di avviamento commerciale è necessario, ai sensi dell’art.35 della l.27 luglio 1978 n. 392 e secondo l’orientamento della Cassazione, che l’immobile locato venga utilizzato come luogo di incontro e contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori destinatari dei beni e dei servizi offerti. Non sono quindi sufficienti, ai fini del riconoscimento del diritto in questione, contatti meramente telefonici con la clientela, anche se accompagnati da sporadiche frequentazioni del locale.

  2. Armando Buttazoni ha detto:

    Ho regolarmente comunicato 12 mesi prima la volontà di non rinnovare il Contratto di locazione commerciale alla sua normale scadenza di 12 anni. Il Sublocatore subentrato da due anni, con anticipo di 3 mesi,ha già spostato la sua attività di Edicola a 500 mt di distanza e mi chiede l’Indennità di avviamento. Ne ha diritto ??

  3. Romina ha detto:

    Volevo capire se in caso di mancato riconoscimento della indennità di avviamento, per noi che siamo i conduttori è sempre possibile rifiutare il rilascio dei locali senza subire conseguenze economiche, perché Il proprietario ha detto che ti farà lo sfratto ed dovremo pagare le spese con tutti i danni per non aver consentito il nuovo ingresso dell’affittuario dopo di noi

  4. Caterina Bevivino ha detto:

    Gentile utente,
    il provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionato dall’avvenuto pagamento dell’indennità di avviamento; per cui, l’indennità deve essere pagata al conduttore prima di poter dare esecuzione al provvedimento di rilascio dell’immobile. Eventualmente, nel caso in cui l’esecuzione dello sfratto dovesse esservi notificata, potete richiedere al giudice dell’esecuzione la sospensione dell’esecuzione dello sfratto.

  5. carlo sini ha detto:

    Il mio ex conduttore, perchè era scaduto il 4°rinnovo, mi chiede il pagamento dell’avviamento, ( era una pizzeria da asporto) anche se ha aperto una pizzeria a 30 mt dal mio locale .
    Devo pagare l’avviamento ?
    carlo sini

    • Staff ha detto:

      Solo se è lei come locatore ad aver dato la disdetta, se è stato il conduttore non è dovuta alcuna indennità

      • Disdetta ha detto:

        Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento dove ho la mia residenza. Causa separazione con il mio compagno devo urgentemente prenderne possesso. Purtroppo nel frattempo è stato dato in affitto (da una settimana per precisione) ed ancora non è stata completata la procedura di contratto. Posse rescindere da un contratto che non è stato di fatto ancora regolarizzato. E’ stata fatta una semplice scrittura privata tra le parti ma che non è stata registrata da nessuna parte.
        Grazie per la sollecita risposta.
        Emanuela

  6. Francesco S. ha detto:

    vorrei sapere se mi spetta il pagamento dell’avviamento nel caso ci sono stati ritardi nel pagamento delle mensilità ( gennaio e febbraio 2013) poichè a marzo è scaduto il contratto mi è stato chiesto di lasciare il locale per iniziare una propria attività. posso chiedere

    • staff ha detto:

      se il rilascio è legato alla morosità non può chiedere l’avviamento, se invece sana la morosità e rilascia per fine locazione ha diritto alla indennità

  7. Francesco S. ha detto:

    grazie

  8. Gabriella ha detto:

    Sono proprietaria di un negozio affittato, prodotti sanitari sei+sei, cinque mesi prima della scadenza dei 12 anni ho inviaro lettera con raccomandata dove ricordavo il contratto in scadenza con rinnovo. Il conduttore senza rispondere per rorrispondenza verbalmente mi ha comunicato che lasciava l’attività.Dopo 6 mesi mi arriva diffida con richiesta di 12 mensilità per avvio attività. Ho riaffittato negozio 1.03.13 per deposito gomme, come posso tutelarmi?Grazie

    • staff ha detto:

      Bisognerebbe verificare se la sua lettera può essere considerata o meno una disdetta, anche se non tempestiva (il preavviso di disdetta è generalmente di 6-12 mesi)e di conseguenza far nascere il diritto alla liquidazione della indennità per l’avviamento. inoltre dovrebbe farci avere copia della lettera che ha ricevuto dall’ex conduttore

  9. riccardo ha detto:

    sto consegnando le chiavi di un locale bar,la proprieta’ alla consegna delle chiavi mi fara’ un assegno come rimborso indennita’,il conteggio e’fatto al netto dell’iva ,inoltre mi addebita una R.A del 15% sul netto ,chiedo e’ una operazione giusta ,grazie

  10. roberto ha detto:

    Buongiorno,

    sto acquistando un immobile commerciale attualmente occupato dal conduttore con prima sentenza di sfratto nei prossimi giorni.

    Il conduttore venuto a conoscenza della mia volontà di vedere, tramite l’attuale locatore, mi chiede di rinnovare il contratto di locazione dopo l’atto di acquisto per non smantellare un attività che tuttosommato va bene.

    Il locatore oggi mi chiede se deve riconoscere o meno l’indennità di avviamento commerciale.
    Grazie

    • staff ha detto:

      se parla di sfratto per fine locazione la indennità è docuta, ma se fate un nuovo contratto la conduttrice può anche rinunciare a fronte della disponibilità del nuovo locatore

      • roberto ha detto:

        L’attuale conduttore non vuole rinunciare, il punto è se l’indennità è dovuta anche in casi dove la continuità aziendale non è interrotta.

  11. ciro ha detto:

    salve,sono proprietario di un parcheggio che ho in affitto.a luglio scadano i 12 anni,l’anno scorso l’affittuario già ha ricevuto la lettera,e non ho più intenzione di affittarglielo,volevo sapere se gli devo dare le 18 mensilità.grazie

  12. Bianca Maria ha detto:

    ho affittato un negozio ma dai conduttori è sempre stato usato come magazzino e cucina.
    Hanno diritto, alla disdetta del contratto da parte del locatore,alla indennità di avviamento?

  13. Antonio ha detto:

    salve
    vorrei vendere un locale dove attualmente e affittato come locale commerciale fra 4 anni scadono 12 anni di affitto per avere libero il locale come devo proseguire ?
    grazie in anticipo per la vostra risposta
    antonio

  14. Elena ha detto:

    Salve.
    Ho concesso in locazione un immoble ad uso commerciale. il 31 gennaio 2014 scadono i 6 più 6 anni di contratto che voglio disdire. sono ancora in tempo? Mica devo dare l’indennità di avviamento? Non è necessario che nella lettera di disdetta indichi le motivazioni di tale disdetta? Grazie per la risposta

  15. Marco ha detto:

    Buongiorno,
    sono una persona fisica titolare di negozio, ho dato disdetta entro i termini previsti dal contratto e sono passati i 6+6 anni, il problema che variando alcune situazioni economiche non mi trovo nella condizione di pagare le 18 mensilità di indennizzo , in questo caso che potrebbe succedere?
    Grazie

  16. Linda ha detto:

    Buongiorno,
    devo affittare un appartamento ad un conduttore che ne farà un affittacamere (contratto alberghiero 9+9).
    Il conduttore mi chiede delle forti agevolazioni iniziali sul canone per l’avviiamento. Posso inserire una clausola nel contratto che riconosca che la somma di queste agevolazioni concesse a titolo di avviamento potranno essere dedotte dall’avviamento commerciale eventualmente dovuto dal locatore a fine contratto (tra 18 anni)? Grazie.

  17. walter ha detto:

    Salve, dopo aver lasciato un locale commerciale dove avevo un attività di fotografo aperto al pubblico, il proprietario si è opposto dichiarando che non era cosi, davanti al giudice hanno richiesto i documenti contabili per verificare i miei introiti, è normale questa procedira? dopo aver pagato per 12 anni senza mai ritardare un pagamento , ci tengo a precisare che il mio negozio è situato in un centro cittadino , grazie

  18. Sensen ha detto:

    buongiorno, se il conduttore (alimentari)non ha pagato l’affitto e spese condominiali, possiamo fare sfratto senza indennizzo di avviamento?

    Ci è arrivato a noi decreto ingiuntivo per le spese condominiali e dobbiamo pagare pure il mutuo.

  19. vincenzo ha detto:

    se alla scadenza naturale( 6+6 ) di un contratto di locazione commerciale, il locatore non esprime alcuna richiesta al conduttore, nè di rilascio e nemmeno di rinegoziazione di un nuovo contratto,ho capito che il contratto in scadenza si proroga per un periodo analogo. In questo caso al conduttore è comunque dovuta l’indennità di avviamento commerciale?
    la ringrazio anticipatamente nel caso volesse rispondermi.
    saluti vincenzo

  20. Giulia ha detto:

    Salve, l’indennità di avviamento, quando prevista nei casi di legge, è legata alla cessazione della locazione o è anche subordinata al rilascio dell’immobile?
    Grazie

  21. antonio carrabs ha detto:

    ho effettuato disdetta a locale uso ufficio di assicurazione allo scadere dei 12 anni(rinnovo 6+6)
    E’ dovuto l’avviamento commerciale? e se no in base a quale norma? grazie

  22. lorena ha detto:

    Ci e stato proposto con il benestare del proprietario una parte di locale commerciale in subaffitto in quanto il conduttore non riusciva a pagare l intero canone. Noi abbiamo accettato e abbiamo aperto un negozio di souvenir. Ora il proprietario visto che il nostro sub locatore continua ad essere moroso ci ha diffidato ad lasciare il locale per sine titulo, in quanto ci hanno comunicato che il 31 dicembre hanno fatto una risoluzione per morosità. Noi dovremmo avere l indennità dal sublocatore, perciò possiamo rimanere nel locale fino a che non ce l ha pagata o rischiamo di dover pagare i danni al proprietario?
    on una risoluzione per morositlocatore non riusciva a Ho aperto un negozio di souvenir a marzo,

  23. lorena ha detto:

    Ci e stato proposto con il benestare del proprietario una parte di locale commerciale in subaffitto in quanto il conduttore non riusciva a pagare l intero canone. Noi abbiamo accettato e abbiamo aperto un negozio di souvenir. Ora il proprietario visto che il nostro sub locatore continua ad essere moroso ci ha diffidato ad lasciare il locale per sine titulo, in quanto ci hanno comunicato che il 31 dicembre 2013 hanno fatto una risoluzione per morosità. Noi dovremmo avere l indennità dal sublocatore, perciò possiamo rimanere nel locale fino a che non ce l ha pagata o rischiamo di dover pagare i danni? Nella speranza di una celere risposta, grazie

    on una risoluzione per morositlocatore non riusciva a Ho aperto un negozio di souvenir a marzo,

  24. Massimo Formentin ha detto:

    Buongiorno, volevo sapere se è possibile fare ancora domande per questo argomento.
    Io sono il conduttore di un ontratto di affitto d’azienda per un bar e ho una domanda in merito. Grazie per la risposta

  25. Federica ha detto:

    Ho un ristorante e la locatrice mi ha fatto lo sfratto per morosità, dopo una serie di pressioni di ogni tipo e genere dallo locatrice pur potendo sanare la morosità ho messo in vendità l’attività ma non so se lei ė d’accordo a farmelo vendere esiste una legge che mi tuteli?

  26. giuseppe ha detto:

    salve, ho un attività commerciale da 12 anni, il proprietario delle mura per rinnovare il contratto di altri 6 più 6 vuole l’aumento mensile da 650 euro a 800 euro . io non ho più la possibilità di pagare visto la crisi economica, quindi sono costretto ad andarmene e a lasciare il locale. che cosa mi spetta? il proprietario mi deve delle indennità?? grazie

  27. Dino ha detto:

    Salve, avrei bisogno di un chiarimento.
    Sono subentrato nella locazione di un negozio di alimentari nel 2002 (il contratto d’affitto era partito nel 1996 per i 6+6 anni).
    Nel 2008 il locatore mi inviava la raccomandata in ritardo e per questo motivo il contratto si è rinnovato automaticamente. La mia domanda è: si è rinnovato solo per 6 anni o per 6+6? questo perchè il locatore adesso è venuto con un nuovo contratto (questa volta la raccomandata era arrivata in tempo)pensando che il contratto fosse finito con i primi 6 anni. Chi sbaglia? Il problema è che mi ha presentato il nuovo contratto con un aumento di rata mensile che io non posso sostenere ed essendo lui fermo sulla sua proposta credo che mi toccherà chiudere; se così fosse posso pretendere le 18 mensilità come indennizzo dell’avviamento perduto?
    Grazie in anticipo per la risposta (è veramente importante per me capire come muovermi, ho solo un mese di tempo per non chiudere; la vostra risposta è fondamentale).
    Dino

  28. Gaetano ha detto:

    Buongiorno,il mio contratto di locazione 6+6 è scaduto il 10 gennaio2014 dall erede non ho ricevuto nessuna raccomandata la quale mi invitava a lasciare il locale(anche se sul contratto ce scritto che verrà definitivamente a scadere senza necessità di disdetta) il 10 gennaio 2014 gli ho corrisposto regolarmente l affitto del periodo gennaio febbraio…il giorno 22 gennaio mi ha chiamato dicendo che il contratto era scaduto, e quindi dovevamo fare un nuovo contratto aumentandomi il canone di locazione al doppio di quello che pago…dopo un tira e molla siamo quasi giunti ad un accordo…volevo sapere se questo era possibile…..tra l altro il vero proprietario è deceduto a febbraio 2013 anche in questo caso non avuto nessuna raccomandata dagli eredi il tutto viene gestito da una curatrice perche la moglie del proprietari defunto non ha capacità di intendere e volere
    Come mi comporto?
    Grazie

    • staff ha detto:

      se il contrato non ha il rinnovo automatico alla fine del 12mo anno è effettivamente scaduto, anche se si potrebbe contestare il rinnovo automatico ex legge per mancanza della disdetta; avete comunque diritto alla indennità di avviamento delle 18 mensilità nel caso in cui non prosegua il rapporto i locazione con la stipula di un nuovo contratto. Il subentro degli eredi nel contratto è automatico e la mancanza di comunicazione non ha alcuna rilevanza

  29. Giuseppe ha detto:

    Salve, sono il proprietario di un locale affittato come bar, ho fatto da un anno un contratto 6+6, volevo sapere se alla fine del sesto (o del dodidecismo) il conduttore se ne volesse andare, avrebbe comunque diritto all’indennità o no ?
    E nel caso il conduttore alle scadenze non volesse rinnovare perchè vuole un ribasso rispetto al canone concordato, avrebbe comunque diritto?

  30. fulvio ha detto:

    buonasera..
    ho un contratto 6+6,i quali i primi sei sono scaduti a febbraio 2014
    il proprietario mi ha detto che gli serve il locale perche lo vuole la banca e ha lui conviene…..
    devo lasciarlo in obbligo?
    se decido di lasciarlo mi aspetta solo indennita avviamento?

  31. Rita Villa ha detto:

    Salve Sono proprietaria di un locale uso commerciale bar ristorante, affittato 6+6 prossimo alla scadenza. Il conduttore ha eseguito delle modifiche sull’immobile (non migliorative) senza chiedermi autorizzazione come da contratto.
    Posso contrattare l’indennità di avviamento con le modifiche fatte all’immobile.
    Grazie

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  33. Sandra ha detto:

    Salve avrei bisogno di un chiarimento:
    ho un contratto d’affitto di un immobile adibito a Caffetteria, i dodici anni del contratto locazione scadranno il 31.12.2016, la proprietaria(mia nonna) ha mandato lettera di disdetta, non intente rinnovare. Io ho appena fatto un affitto ramo di azienda, volevo sapere se l’indennità di avviamento mi è sempre dovuta o devo riprendere in possesso dell’attività?

  34. Giuseppe ha detto:

    Se alla scadenza naturale( 6+6 ) di un contratto di locazione commerciale, il locatore non esprime alcuna richiesta al conduttore, nè di rilascio e nemmeno di rinegoziazione di un nuovo contratto,ho capito che il contratto in scadenza si proroga per un periodo analogo. In questo caso al conduttore è comunque dovuta l’indennità di avviamento commerciale?
    la ringrazio anticipatamente nel caso volesse rispondermi.

  35. giacomo ha detto:

    salve ho un contratto 6+6 di un locale commerciale ad uso deposito, ho capito che alla fine del contratto non ho diritto all’indennizzo ma mi chiedevo, se riaffitta il locale ho qualche diritto io prima degli altri?
    Grazie

  36. Rita ha detto:

    Salve, mi occupo della gestione amministrativa di un locale commerciale la cui proprietà, da 1 anno, è indivisa tra due proprietari.Il contratto di locazione scade per finita locazione il 31.12.2014.
    A gennaio 2014 ho inviato lettera di disdetta, con la certezza che i conduttori non avrebbero mai lasciato, anche perché questo locale dal 2003 è stato unito ad un altro, i cui proprietari sono parenti con uno dei due proprietari del locale in questione. Con sorpresa invece i locatori ci hanno detto che intendono lasciare solo questo locale richiedendoci l’indennità di avviamento pari a 18 mensilità. Abbiamo offerto loro un nuovo contratto con un canone inferiore al precedente, ma non vogliono. Io ora vi chiedo gentilmente:continuando loro l’attività nell’altro locale e rifiutando un nuovo contratto ad un canone inferiore al precedente, possono lo stesso richiedere questa indennità?
    Vi ringrazio anticipatamente della risposta, che attendo al più presto.
    Grazie.
    Rita

  37. matteo ha detto:

    Devo corrispondere al conduttore una indennità di avviamento di e. 23.000 dopo sentenza del tribunale, tale somma essendo molto consistente si può dilazionare?
    Grazie per la risposta

  38. Vincenzo ha detto:

    Ho inviato al conduttore la disdetta di contratto di locazione commerciale mediante raccomandata 12 mesi prima della scadenza dei primi 6 anni al fine di avviare una mia attività. Il conduttore mi chiede un’indennità maggiore all’importo previsto delle 18 mensilità, imputando tale maggiore importo al riconoscimento della perdita del lavoro ed ai lavori effettuati nel locale. E’ giusto? Posso riconoscergli solo le 18 mensilità?
    Grazie
    Vincenzo

  39. Staff ha detto:

    La maggiorazione per la indennità di avviamento commerciale spetta al conduttore solo nel caso di avvio di unaattività nello stesso negozio, uguale a quella precedentemente esercitata dal conduttore. Per quanto riguarda le migliorie, se non autorizzate, non è dovuto alcun rimborso ma va verificato il contratto

  40. Alessandra ha detto:

    Ho aquistato un attivita’ (bar) 5 anni fa, ed ora il propietario mi ha mandato lo sfratto con un anno di anticipo perche’ dice che vuole farci un appartamento per i genitori. Ma velatamente mi ha fatto capire che se concordo un aumento d’ affitto ritira lo sfratto.
    Vorrei sapere entro che termini mi deve pagare l’ indennita’ di avviamento e che conseguenze puo’ avere se entro un anno nn sistema il locale per i genitori come mi ha detto.
    Grazie

  41. Nunzia ha detto:

    Desidero chiederle una informazione, ho stipulato un contratto per una attività di resort e ristorante per tre anni, affitto di azienda, voluto dal propietario ho aperto io il ristorante ed avviato, han no inserito nel contratto che non mi spetta avviamento. Ho saputo che il contratto per tre anni non è valido trattandosi di attività alberghiera e ristorante e che oltre tutto mi spettano 18 mensilità. Il contratto ha scedenza a giugno 2018 trattandosi di una attività estiva la consegna in questo periodo mi creerebbe molti danni, tenendo conto che ogni anno a settembre stipulo contratti per tutta la stagione con agenzie. Mi potrebbe dire gentilmente se questo contratto ai termini legali così impostato è legale? e che diritto ho a fine contratto? Grazie per la sua risposta

  42. marco ha detto:

    salve,avevo un attività pagavo l affitto il titolare senza motivo mi ha mandato via ho chiesto tramite il mio legale le 18 mensilità che mi aspettano di legge,la mia domanda è la seguente:il propietario quanto tempo hà per risarcirmi le mensilità?

    • Alessandra ha detto:

      Ciao Marco,
      Ho lo stesso problema, nn devi assolutamente uscire dal locale finche’ nn ti ha pagato il dovuto.
      Naturalmente devi continuare a pagare l’ affitto ma nn sei tenuto ad andartene finche’ nn ti ha versato l’indennita’ .
      Tramite ufficiale giudiziario devi fargli avere una notifica che sei disposto a lasciare libero il locale dopo aver ottenuto cio’ che ti spetta di legge, non farlo tramite raccomandata ma solo tramite ufficiale giudiziario.
      Questa e’ la proceďura piu’ corretta.
      Alessandra

    • Alessandra ha detto:

      Se te ne sei gia andato auguri…..
      Sara’ durissima se nn e’ onesto…..

  43. Giovanni ha detto:

    Sono entrato in affitto con contratto annuale di edicola rilevata nel 2004,il contratto regolarmente registrato presso il notaio rinnovabile anno per anno,adesso il proprietario,mi chiede di lasciargli l’edicola in quanto mi dice serve a lui,Desidererei sapere se mi deve fare richiesta scritta con racc, e se mi spetta la buonuscita,grazie aspetto gentilmente risposta.

  44. GIOVANNA IONTA ha detto:

    Buonasera,
    ho ricevuto dal locatore lettera di disdetta del contratto di fitto per un’attività commerciale di Bar Tabacchi. Mi spettano soltanto le 18 mensilità come avviamento oppure avendo una licenza di tabacchi posso chiedere ulteriori indennità? Se non trovo un locale idoneo per il tabacchino, ovvero che rispetti le distanze dalle altre rivendite posso restare nel locale continuando a pagare il canone fino a quando non ne trovo uno idoneo?

  45. Giampiero ha detto:

    Salve.
    Ho un locale commerciale di mia proprietà dove svolgo la mia attività di articoli da regalo. Affianco al mio locale ho un locale in fitto adibito a magazzino.
    Mancano 10 mesi alla scadenza dei regolari 12 anni. Il proprietario mi ha chiesto solo verbalmente la restituzione del locale senza nessuna comunicazione scritta. Come devo comportarmi? in quanto il locale è importante x la mia attività.

  46. Rita ha detto:

    Buonasera,

    Ho un contratto normale commerciale di 6+6.
    Sono all’inizio del secondo anno, ho sempre pagato puntualmente l’affitto e le spese condominiali. Ma a metà dicembre il proprietario si è presentato in negozio senza preavviso accusandomi che gli dovevo degli soldi, ma il punto sta che non so manco quali, visto che i pagamenti pattuiti sul contratto sono fatti tutti via bonifico. Ovviemte non contento della mia riposta, ha iniziato a spaccarmi manichini e ha anche staccato le telecamere, portandosi via il monitor dicendo che era suo. Poi ho scoperto che era tutto un pretesto per vendicarsi, visto che avevo licenziato la sua amante, che era la mia ex dipendente. Ma lo licenziata perché lei facceva l’ amante di lui, ma perché qundo lei aveva il suo turno oltre a non lavorare facceva venire il proprietario delle mure a mia insaputa e facceva ciò che volevano, reccando danni al negozio. Quindi visto che per via contrattuali lui non può fare nulla, e se fosse prima lui a disdire dal contratto mi deve pagare 18 mesilità, sta cercando di intimidirmi per farmi andare via di mia spontanea volontà. Ho ricevuto minacce sia a voce, sia per messaggi. Ho semrpe cercato di non ingrandire le cose visto non ho nessuna intenzione di andare via e non volevo che il nostro rapporto peggiori ulteriormente. Ma ho sentito voci che mi vuole far andare via entro aprile. Non so ancora in che modo, quindi volevo chiedere cosa posso fare per poter vivere e lavorare in pace? E se in caso si ripresentasse in negozio senza preavviso posso non farlo entrare?

  47. Santo ha detto:

    Buonasera, ho un contratto commerciale 6+6di un negozio alimentare, scadenza dei primi sei anni il sei febbraio2017….ho ricevuto disdetta senza motivazione il 3 novembre 2016…….il contratto registrato 250€ e pagavo 500€……il proprietario ha un ingrosso alimentari e secondo me vuole aprire un market come il mio…….ho diritto all’indennità?????? Da novembre pago 250€ come da contratto e non più 500 come ho fatto per 6 anni……….loro mi hanno offerto dolo 18 mansilitá per importo a 250€ cadauno……… Ho diritto a una quantum per danni e perdita prevista?????? Oltre alle 18 mensilità? Posso chiedere che siano pagate a 500??????

  48. Claudia ha detto:

    Buonasera, ho un contratto commerciale 6+6di un negozio alimentare, scadenza dei primi sei anni il sei febbraio2017….ho ricevuto disdetta senza motivazione il 3 novembre 2016…….il contratto registrato 250€ e pagavo 500€……il proprietario ha un ingrosso alimentari e secondo me vuole aprire un market come il mio…….ho diritto all’indennità?????? Da novembre pago 250€ come da contratto e non più 500 come ho fatto per 6 anni……….loro mi hanno offerto dolo 18 mansilitá per importo a 250€ cadauno……… Ho diritto a una quantum per danni e perdita prevista?????? Oltre alle 18 mensilità? Posso chiedere che siano pagate a 500??????

    • Claudia ha detto:

      Dimenticavi ho sempre pagato in contanti poiché il proprietario non voleva lasciare tracciabilità di pagamenti……….

      • La Cassazione si è pronunciata a SS.UU. nel 2015 (n.18213 e n.18214) stabilendo il diritto del conduttore di vedersi restituire le somme versate in maniera maggiore rispetto al canone “registrato” e più bassonel corso del rapporto di locazione, oppure entro sei mesi dall’effettivo rilascio dell’immobile locato, avendo in tal modo la possibilità di recuperare quanto corrisposto in maniera indebita. ovviamente la prova dei versamenti deve in qualche modo essere fornita, quantomeno in modo indiziario.
        Per quanto alla fine locazione, la indennità è di 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (250 euro quindi) ma il conduttore ha inoltre diritto ad una ulteriore indennità qualora l’immobile venga adibito all’esercizio di un’attività uguale od affine a quella dallo stesso esercitata, purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

        • claudia ha detto:

          e per quanto riguarda la perdita per cambio locale??????!!!!!! a parte tutto da stamattina i proprietari hanno cominciato a parcheggiare i loro mezzi davanti al punto vendita intralciando il parcheggio alla clientela che vedo andare via………cosa posso fare in merito?????

  49. Valentina ha detto:

    Buonasera, gestiamo un asilo nido e scuola dell’infanzia con contratti commerciali separati, i cui 12 anni scadranno rispettivamente a maggio 2018 e febbraio 2020. A maggio di quest’anno già sappiamo che riceveremo la disdetta dal proprietario che non ha intenzione di rinnovare il contratto x ulteriori 6+6 a meno che non inviamo una proposta di affitto superiore all’attuale canone. Meglio inviare la nostra proposta, attendere la disdetta o l’eventuale sua proposta? Spetterebbe nel nostro caso l’indennità di avviamento? Grazie in anticipo.

  50. Alessandra ha detto:

    Buongiorno, vorrei capire se è possibile locare un immobile ad una ditta B&B senza rischiare di dover pagare avviamento tra 12 anni.
    MI spiego meglio: posso prevedere di rientrare in possesso di quell’abitazione tra 12 anni (6+6) senza rischiare di dover pagare avviamento al B&B costretto a spostarsi? Si può prevedere già oggi nel contratto che non sono previsti ulteriori rinnovi dopo la seconda scadenza senza essere costretti a pagare avviamento?

  51. Erika Rita Siragusa ha detto:

    Buongiorno, vorrei sapere se a fronte dell’obbligo di rilascio dell’immobile da parte del locatore, il conduttore possa conseguentemente e legittimamente licenziare il dipendente per giustificato motivo oggettivo? ( motivo legato a esigenze di attività produttiva) perchè obbligato a spostarsi in un luogo meno redditizio e andando incontro ad una perdita di clientela.

  52. santa ha detto:

    E cosa c’entra la storia della ricotta?

  53. salvatore rigano ha detto:

    Salve, desidero sapere se ad un affittuario al quale è scaduto un regolare contratto di affitto 6+6, previa regolare comunicazione, relativo un locale commerciale adibito a deposito e vendita al pubblico di merce, attrezzatura riguardante moto e motorini (caschi, tute, pezzi di ricambio …..), spetta l’indennità di avviamento. Un ulteriore importante precisazione, faccio presente che lo stesso, quattro mesi prima della scadenza del contratto, ha espresso la volontà di voler acquistare il locale, pertanto dopo esserci accordati sul prezzo di vendita, ha avviato le pratiche per ottenere un mutuo. Quattro giorni prima della scadenza del contratto invece, con lettera raccomandata fa sapere che non ha ottenuto il mutuo per cui lascerà il locale appena possibile, ma nello stesso tempo, chiede l’indennità di avviamento. Gli spetta ugualmente. Grazie anticipatamente.

  54. Alessandra Pari ha detto:

    Buonasera,

    Rispondo al sig. Salvatore, non da legale, ma da commerciante, quindi i miei termini non saranno molto convenzionali…..
    Cosa vuole l’affittuario???? Le 18 mensilita’? 18 calci no?
    Innanzi tutto non gli spetta assoluttamente niente perche’ il contratto ha raggiunto la sua naturale scadenza….. e poi avvisa solo 4 gioini prima della scadenza che se ne andra’ appena possibile?
    In ogni caso si accerti che continui a pagare l affitto perche’ il fatto che il contratto sia scaduto non significa che possa esimersi dal pagare.

    Lei non gli deve niente.
    Le 18 mensilita’ spettano solo se il proprietario manda via l’affittuario prima della scadenza del contratto.

    Alessandra

  55. MAURIZIO DE PISI ha detto:

    Buongiorno, sono un albergatore con scadenza di contratto marzo 2017; il giudice ha prorogato lo sfratto al 2/10/2017, data in cui lascerò i locali liberi da persone e arredi. Se il proprietario, al momento della consegna chiavi (il 2/10 p.v.) dovesse non corrispondere le 21 mensilità indicate per legge (cosa che temo fortemente) che cosa dovrei fare, non avendo, peraltro, più intenzione di continuare l’attività? Dovrò intentare una causa al proprietario? Grazie per la cortese risposta.
    maurizio

  56. santo ha detto:

    Buonasera, ho un contratto commerciale 6+6di un negozio alimentare, scadenza dei primi sei anni il sei febbraio2017….ho ricevuto disdetta senza motivazione il 3 novembre 2016…….il contratto registrato 250€ e pagavo 500€……il proprietario ha un ingrosso alimentari e secondo me vuole aprire un market come il mio…….ho diritto all’indennità?????? Da novembre pago 250€ come da contratto e non più 500 come ho fatto per 6 anni……….loro mi hanno offerto dolo 18 mansilitá per importo a 250€ cadauno……… Ho diritto a una quantum per danni e perdita prevista?????? Oltre alle 18 mensilità? Posso chiedere che siano pagate a 500?????? ora il giudice ha rigettato l’istanza di sfratto perchè ha ritenuto opportuno mandarci alla mediazione…… come funziona? il conduttore mi ha offerto 18 mensilità + le somme versate con bonifico da novembre 2016 ad oggi?!?!?!?il tutto ammnterebbe a 6250€….io ho fatto valutare la cosa e mi sono fatto fare un calcolo di avviamento da un commercilaista…………mi esce un avviamento da18000 € con quanto si potrebbe chiudere la faccende……o almeno come vanno a finire queste cose????

  57. Alessandra ha detto:

    Per quanto ne so’ non potrebbe mandarti via con soli 3 mesi di avviso.
    Avrebbe dovuto mandarti lo sfratto con un anno di anticipo.

    Credo che potresti opporti allo sfratto per questo motivo.
    Hai ragione a volere tutto cio’ che ti spetta non lasciare andare niente, perche’ loro
    non si sono comportati regolarmente.

    A mio avviso dovresti rivolgerti ad un buon legale e farti consigliare per il meglio.

    Alessandra

  58. Salvatore ha detto:

    Salve,
    sono una società s.r.l.s., a metà anno del 2015 ho aperto una rosticceria gastronomia in un locale in affitto e lo gestita per 13 mesi e poi ho ceduto in affitto il ramo aziendale e in automatico il contratto di locazione dell’immobile è passato al nuovo gestore. Nel contratto e stato scritto che ad un anno della data del contratto la società si impegnava a cedere all’affittuario il complesso aziendale oggetto del contratto e l’affittuario si impegnava ad acquistare. tra qualche giorno scade l’annualità per l’acquisto e l’affittuario mi a detto che non lo compra più ma che continua a pagare l’affitto ancora per qualche mese perchè ne sta aprendo un altro locale. mi chiedo ma può aprire un locale con la stessa tipologia a 20/30 mt dall’attuale attività. Ci sono i presupposti per denunziare per correttezza sleale o altro? qualcuno mi può dare un consiglio sul da farsi.
    Grazie

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