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Fine locazione e indennità di avviamento commercialeEnd of Lease and allowances of commercial goodwill
Posted on novembre 11, 2012 by caterina.bevivino in Iniziative legali, Mediazione
Si parla di contratto di locazione commerciale se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, impiegati ad esempio per lo svolgimento di attività industriali, commerciali o artgianali, di interesse turistico o di lavoro autonomo. La durata minima della locazione commerciale è fissata per legge in sei anni + sei anni (alla prima scadenza di sei anni il locatore può dare disdetta solo in presenza di particolari condizioni, come ad esempio la intenzione di condurre egli direttamente una attività commerciale in quei locali, mentre alla scadenza dei 12 anni la facoltà è totalmente libera per entrambe le parti); allo scadere dei periodi contrattuali (6+6), quindi, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni per un eguale periodo, ovvero altri sei anni + sei; ciò significa che la parte non più interessata alla prosecuzione del vincolo instauratosi ha l’onere di comunicare la propria disdetta alla controparte mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno dodici mesi prima della scadenza prevista (diciotto per gli immobili adibiti ad attività alberghiere) o nel diverso termine previsto espressamente nel contratto. Come accennato, la disdetta proveniente dal locatore al termine dei primi sei o nove anni potrà essere esercitata solo in presenza di alcune condizioni, così come previsto dall’art. 28 della legge 392/1978, che disciplina la materia, e che principalmente si riferisce all’ipotesi che il locatore abbia intenzione di mutare la avviare direttamente una attività commerciale nell’immobile per sè, per il coniuge o i parenti entro il secondo grado in linea retta, o a quella che il locatore intenda condurre interventi di demolizione, ricostruzione o restauro totale dell’immobile. Importante ricordare che il mancato rispetto di queste condizioni fa sì che il contratto si rinnovi alle stesse condizioni e che il canone può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale, a fronte della stipula di un nuovo contratto, sempre purché venga inviata regolare disdetta al precedente.
Ciò premesso, in questo contesto assume rilevanza fondamentale l’istituto dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale, a fronte della capacità di un’azienda di generare profitti in quei locali tramite i passati e continuativi contatti con il pubblico, che portano a riconoscere, ai beni aziendali considerati nel loro complesso, un valore maggiore. In base all’art. 34 della citata legge del 1978, la cessazione del rapporto di locazione non derivante da risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore (quindi si parla del diritto alla indennità di avviamento solo a fronte della disdetta da parte del locatore!), fa sorgere in capo al conduttore stesso il diritto ad una indennità per la perdita dell’avviamento, consistente in una somma che deve essere pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto (e a ventuno mesi nell’ipotesi di attività alberghiere).
Si tratta di un virtuoso meccanismo contrattuale inserito per legge nel rapporto di locazione, e rappresenta una importantissima forma di tutela del conduttore che funge da contropartita al fatto che la cessazione della sua attività in quei locali venga imposta dal locatore nel tentativo di aumentare il canone di locazione, non oltre il limite sostenibile dalla attività. Se il locatore decide di non accontentarsi dell’aumento ISTAT e pretende dopo 12 anni (giustamente) di ricontrattare il canone di locazione per l’immobile, tramite la negoziazione di un nuovo contratto con un canone convenzionalmente stabilito tra le parti, dovrà tener conto che, pretendendo un canone troppo alto, il conduttore potrà legittimamente scegliere di non accettare la proposta e trovare maggiormente conveniente incassare la indennità di avviamento commerciale di 18 mensilità, e trasferire altrove la propria attività commerciale.
Il conduttore ha inoltre diritto ad una ulteriore indennità qualora l’immobile venga adibito all’esercizio di un’attività uguale od affine a quella dallo stesso esercitata, purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Anche se il diritto alla indennità commerciale è inserito obbligatoriamente nelle clausole dei contratti ad uso diverso, anche contro la eventuale clausola che lo escluda, è bene chiarire che la liquidazione spetta solo per quelle attività che comportano contatti commerciali con il pubblico ed i consumatori, e quindi esclusivamente nel caso in cui dallo svolgimento della attività del conduttore in quell’immobile, vi sia stato un abituale rapporto di vendita al dettaglio, o similare, con la clientela, che quindi è abituata a recarsi in quel posto per effettuare acquisti (es. ristoranti, supermercato, negozio di vendita oggetti e beni in genere), mentre non spetta a coloro che hanno adibito ad uso ufficio, a servizio organizzativo, magazzino etc. quel posto.
Molto controversa quindi può essere al momento del rilascio dei locali, la sussistenza di un contatto con il pubblico o meno da parte di attività “miste” tra ufficio e contatto con il pubblico (ad esempio uffici con vendita di servizi come agenzie assicurative, magazzini di distribuzione con modesta attività di vendita al dettaglio etc.). A tale proposito la Cassazione ha di recente specificato che, per ritenere sussistente il diritto all’indennità di avviamento, non solo l’immobile locato deve essere aperto al pubblico, ma è necessario che il pubblico abbia contatti diretti con il conduttore o la sua impresa; per questo il diritto suddetto deve essere negato, come accaduto nel caso di specie esaminato dalla Corte, al conduttore che si limiti solo a sub-affittare l’immobile a professionisti, non avendo però contatti diretti con il consumatore finale.
La corresponsione di tale indennità, anche in questo caso, opera con un meccanismo virtuosamente efficace, poiché è condizione per poter eseguire il provvedimento di rilascio dell’immobile, con ciò valorizzando ulteriormente la protezione del conduttore che può legittimamente restare nei locali anche dopo lo sfratto per fine locazione (pagando una indennità di occupazione pari al canone di locazione precedentemente versato) finche non ottiene il pagamento della somma ad egli dovuta.
Al fine della risoluzione del contratto a fine locazione, sia il locatore che il conduttore farebbero bene, quindi, a rivolgersi preventivamente ad uno studio legale per un parere specifico sulla loro fattispecie, onde tutelare al meglio le rispettive posizioni e tutelare il vero obiettivo perseguito: non è raro infatti il caso che il locatore si trovi a dare disdetta senza considerare il rischio che il conduttore non chieda un nuovo contratto, ritrovandosi a dover restituire il corrispondente di un anno e mezzo di affitti, come anche il caso di conduttori che pretendano la indennità senza averne diritto, trovandosi così senza protezione dalla azione esecutiva di sfratto e dal risarcimento del danno nel caso di mancato rilascio dei locali.
In chiusura va ricordato che la eventuale controversia, come ogni aspetto che coinvolga rapporti di locazione in genere, è stata devoluta dal D. Lgsl. 28/2010 al tentativo obbligatorio di mediazione (oggi tuttavia parzialmente dichiarato incostituzionale), che rappresenta indubbiamente un ulteriore, efficace, economico e rapido mezzo per ricercare un accordo alternativo alla risoluzione definitiva del contratto. Da questo punto di vista è certamente consigliabile, anche in forma volontaria e non necessariamente obbligatoria, attivare la richiesta di mediazione prima che il contrasto tra le parti giunga ad una causa vera e propria.
There is talk of commercial lease if the lease relates to urban property used for business purposes other than housing, used for example for the development of industrial, commercial or artgianali, of interest or self-employment. The minimum duration of the commercial lease is established by law in six years + six years (the first deadline of six years, the landlord may give notice only under special conditions, such as the intention to conduct a business he directly in those local while at the end of 12 years the faculty is totally free for both parties); on expiry of the contractual periods (6 +6), then the contract will be automatically renewed under the same conditions for an equal period, or six more years + six, which means that the part no more interested in pursuing the bond has instituted the burden to communicate its termination to the other party by registered letter with acknowledgment of receipt, at least twelve months before the deadline (eighteen for buildings used for the hotel business) or such other period provided for expressly in the contract. As mentioned, the notice of termination by the lessor at the end of the first six or nine years may be exercised only under certain conditions, as required by art. 28 of Law 392/1978, which governs the matter, and that mainly refers to the hypothesis that the landlord intends to change the directly start a business in the building for himself, his spouse or relatives within the second degree in line straight, or that the landlord intends to conduct demolition, reconstruction or restoration totals. Important to remember that failure to comply with these conditions will cause the contract to be renewed on the same terms and that the fee may be renegotiated only after the second contractual maturity, in respect of execution of a new contract, provided always that notice be sent to the regular previous year.Therefore, in this context is of fundamental importance the institution of compensation for loss of commercial goodwill, compared to the company’s ability to generate profits in those places through past and ongoing contacts with the public, leading to recognize , the company’s assets taken as a whole, a higher value. According to art. 34 of the Act of 1978, the termination of the rental agreement did not involve termination for breach, termination or withdrawal of the conductor (then we speak of the right to compensation for goodwill only on termination by the landlord!), Gives rise to the ends of the conductor itself the right to compensation for loss of goodwill, consisting of a sum to be equal to eighteen month’s rent paid (and twenty-one months in the case of the hotel business).
It is a virtuous contractual mechanism included by law in the lease, and is an important form of protection of the conductor that acts as a compensation to the fact that the cessation of its activities in those places is imposed by the landlord in an attempt to increase the fee lease, no later than the sustainable limit the activities. If the landlord decides not to settle claims and increase ISTAT after 12 years (rightly) ricontrattare of the rent for the property, through the negotiation of a new contract with a fee established by agreement between the parties, must take into account that , demanding a fee too high, the driver may legitimately choose not to accept the proposal and find the most convenient cash allowance of 18 months of commercial goodwill, and transfer its business elsewhere.
The tenant is also entitled to an additional allowance if the property is used as the exercise of an equal or similar to that exerted by the same, provided that the new year is started within one year after termination of the previous year.
Although the right to trade allowances must be inserted in the terms of contracts for different use, even against any clause that excludes such, it is good to clarify that the settlement only pertains to those activities involving commercial contacts with the public and consumers, and then only when the running of the activities of the conductor in that property, there has been a habitual relationship retail, or similar, with customers, which is then used to go to that place to make purchases (eg restaurants, supermarket, shop sale items and goods in general), but not for those who are used as office, a service organization, warehouse etc. that place.
So it can be very controversial at the time of issuance of the premises, the existence of a contact with the public or absence of activity “mixed” between work and contact with the public (eg offices and sales of services such as insurance agencies, warehouses distribution with modest activity of retail etc.). In this regard, the Supreme Court has recently stated that, assuming the existence of entitlement to the goodwill, not only the leased property must be open to the public, but it is necessary that the public has direct contact with the conductor or his firm which is why the law that must be denied, as happened in the case considered by the Court, that the conductor is limited only to sub-rent the property to professionals, but not having direct contact with the final consumer.
The payment of such compensation, also in this case, operates with a mechanism virtuously effective, since it is provided to be able to perform the measure of release of the property, thereby further enhancing the protection of the conductor that can legitimately remain in the premises even after the eviction for end of tenancy (paying an indemnity of employment equal to the rent previously paid) until it receives payment of the sum to which he was due.
At the end of the termination of the contract at the end of lease, and the landlord that the tenant would do well, therefore, to apply prior to a law firm for advice on their specific circumstances, in order to better protect their positions and protect the real objective: it is not uncommon in fact the case that the landlord has to give notice of termination without considering the risk that the tenant does not request a new contract, finding himself having to return the corresponding a year and a half of rents, as well as the case of conductors who claim the compensation without authority, without being so protection from enforcement action for eviction and damages in case of non-issuance of the premises.
In closing, it should be noted that any dispute as involving every aspect ratios location in general, was donated by D. Lgsl. 28/2010 to the mandatory attempt at mediation (now, however, partially declared unconstitutional), which clearly represents another efficient, economical and rapid means of seeking an alternative arrangement to the final resolution of the contract. From this point of view is certainly advisable, even in a voluntary form and not necessarily mandatory, activate the mediation request before the contrast between the parties arrive at a true cause.
se la subconduzione è autorizzata e consentita il subconduttore ha diritto all’indennità di avviamento.
il provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionato dall’avvenuto pagamento dell’indennità di avviamento; per cui, l’indennità deve essere pagata al conduttore prima di poter dare esecuzione al provvedimento di rilascio dell’immobile. Eventualmente, nel caso in cui l’esecuzione dello sfratto dovesse esservi notificata, potete richiedere al giudice dell’esecuzione la sospensione dell’esecuzione dello sfratto.
Devo pagare l’avviamento ?
carlo sini
Grazie per la sollecita risposta.
Emanuela
sto acquistando un immobile commerciale attualmente occupato dal conduttore con prima sentenza di sfratto nei prossimi giorni.
Il conduttore venuto a conoscenza della mia volontà di vedere, tramite l’attuale locatore, mi chiede di rinnovare il contratto di locazione dopo l’atto di acquisto per non smantellare un attività che tuttosommato va bene.
Il locatore oggi mi chiede se deve riconoscere o meno l’indennità di avviamento commerciale.
Grazie
Hanno diritto, alla disdetta del contratto da parte del locatore,alla indennità di avviamento?
vorrei vendere un locale dove attualmente e affittato come locale commerciale fra 4 anni scadono 12 anni di affitto per avere libero il locale come devo proseguire ?
grazie in anticipo per la vostra risposta
antonio
Ho concesso in locazione un immoble ad uso commerciale. il 31 gennaio 2014 scadono i 6 più 6 anni di contratto che voglio disdire. sono ancora in tempo? Mica devo dare l’indennità di avviamento? Non è necessario che nella lettera di disdetta indichi le motivazioni di tale disdetta? Grazie per la risposta
sono una persona fisica titolare di negozio, ho dato disdetta entro i termini previsti dal contratto e sono passati i 6+6 anni, il problema che variando alcune situazioni economiche non mi trovo nella condizione di pagare le 18 mensilità di indennizzo , in questo caso che potrebbe succedere?
Grazie
devo affittare un appartamento ad un conduttore che ne farà un affittacamere (contratto alberghiero 9+9).
Il conduttore mi chiede delle forti agevolazioni iniziali sul canone per l’avviiamento. Posso inserire una clausola nel contratto che riconosca che la somma di queste agevolazioni concesse a titolo di avviamento potranno essere dedotte dall’avviamento commerciale eventualmente dovuto dal locatore a fine contratto (tra 18 anni)? Grazie.
Ci è arrivato a noi decreto ingiuntivo per le spese condominiali e dobbiamo pagare pure il mutuo.
la ringrazio anticipatamente nel caso volesse rispondermi.
saluti vincenzo
Grazie
E’ dovuto l’avviamento commerciale? e se no in base a quale norma? grazie
on una risoluzione per morositlocatore non riusciva a Ho aperto un negozio di souvenir a marzo,
on una risoluzione per morositlocatore non riusciva a Ho aperto un negozio di souvenir a marzo,
Io sono il conduttore di un ontratto di affitto d’azienda per un bar e ho una domanda in merito. Grazie per la risposta
Sono subentrato nella locazione di un negozio di alimentari nel 2002 (il contratto d’affitto era partito nel 1996 per i 6+6 anni).
Nel 2008 il locatore mi inviava la raccomandata in ritardo e per questo motivo il contratto si è rinnovato automaticamente. La mia domanda è: si è rinnovato solo per 6 anni o per 6+6? questo perchè il locatore adesso è venuto con un nuovo contratto (questa volta la raccomandata era arrivata in tempo)pensando che il contratto fosse finito con i primi 6 anni. Chi sbaglia? Il problema è che mi ha presentato il nuovo contratto con un aumento di rata mensile che io non posso sostenere ed essendo lui fermo sulla sua proposta credo che mi toccherà chiudere; se così fosse posso pretendere le 18 mensilità come indennizzo dell’avviamento perduto?
Grazie in anticipo per la risposta (è veramente importante per me capire come muovermi, ho solo un mese di tempo per non chiudere; la vostra risposta è fondamentale).
Dino
Come mi comporto?
Grazie
E nel caso il conduttore alle scadenze non volesse rinnovare perchè vuole un ribasso rispetto al canone concordato, avrebbe comunque diritto?
ho un contratto 6+6,i quali i primi sei sono scaduti a febbraio 2014
il proprietario mi ha detto che gli serve il locale perche lo vuole la banca e ha lui conviene…..
devo lasciarlo in obbligo?
se decido di lasciarlo mi aspetta solo indennita avviamento?
Posso contrattare l’indennità di avviamento con le modifiche fatte all’immobile.
Grazie
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ho un contratto d’affitto di un immobile adibito a Caffetteria, i dodici anni del contratto locazione scadranno il 31.12.2016, la proprietaria(mia nonna) ha mandato lettera di disdetta, non intente rinnovare. Io ho appena fatto un affitto ramo di azienda, volevo sapere se l’indennità di avviamento mi è sempre dovuta o devo riprendere in possesso dell’attività?
la ringrazio anticipatamente nel caso volesse rispondermi.
Grazie
A gennaio 2014 ho inviato lettera di disdetta, con la certezza che i conduttori non avrebbero mai lasciato, anche perché questo locale dal 2003 è stato unito ad un altro, i cui proprietari sono parenti con uno dei due proprietari del locale in questione. Con sorpresa invece i locatori ci hanno detto che intendono lasciare solo questo locale richiedendoci l’indennità di avviamento pari a 18 mensilità. Abbiamo offerto loro un nuovo contratto con un canone inferiore al precedente, ma non vogliono. Io ora vi chiedo gentilmente:continuando loro l’attività nell’altro locale e rifiutando un nuovo contratto ad un canone inferiore al precedente, possono lo stesso richiedere questa indennità?
Vi ringrazio anticipatamente della risposta, che attendo al più presto.
Grazie.
Rita
Grazie per la risposta
Grazie
Vincenzo
Vorrei sapere entro che termini mi deve pagare l’ indennita’ di avviamento e che conseguenze puo’ avere se entro un anno nn sistema il locale per i genitori come mi ha detto.
Grazie
Ho lo stesso problema, nn devi assolutamente uscire dal locale finche’ nn ti ha pagato il dovuto.
Naturalmente devi continuare a pagare l’ affitto ma nn sei tenuto ad andartene finche’ nn ti ha versato l’indennita’ .
Tramite ufficiale giudiziario devi fargli avere una notifica che sei disposto a lasciare libero il locale dopo aver ottenuto cio’ che ti spetta di legge, non farlo tramite raccomandata ma solo tramite ufficiale giudiziario.
Questa e’ la proceďura piu’ corretta.
Alessandra
Sara’ durissima se nn e’ onesto…..
ho ricevuto dal locatore lettera di disdetta del contratto di fitto per un’attività commerciale di Bar Tabacchi. Mi spettano soltanto le 18 mensilità come avviamento oppure avendo una licenza di tabacchi posso chiedere ulteriori indennità? Se non trovo un locale idoneo per il tabacchino, ovvero che rispetti le distanze dalle altre rivendite posso restare nel locale continuando a pagare il canone fino a quando non ne trovo uno idoneo?
Ho un locale commerciale di mia proprietà dove svolgo la mia attività di articoli da regalo. Affianco al mio locale ho un locale in fitto adibito a magazzino.
Mancano 10 mesi alla scadenza dei regolari 12 anni. Il proprietario mi ha chiesto solo verbalmente la restituzione del locale senza nessuna comunicazione scritta. Come devo comportarmi? in quanto il locale è importante x la mia attività.
Ho un contratto normale commerciale di 6+6.
Sono all’inizio del secondo anno, ho sempre pagato puntualmente l’affitto e le spese condominiali. Ma a metà dicembre il proprietario si è presentato in negozio senza preavviso accusandomi che gli dovevo degli soldi, ma il punto sta che non so manco quali, visto che i pagamenti pattuiti sul contratto sono fatti tutti via bonifico. Ovviemte non contento della mia riposta, ha iniziato a spaccarmi manichini e ha anche staccato le telecamere, portandosi via il monitor dicendo che era suo. Poi ho scoperto che era tutto un pretesto per vendicarsi, visto che avevo licenziato la sua amante, che era la mia ex dipendente. Ma lo licenziata perché lei facceva l’ amante di lui, ma perché qundo lei aveva il suo turno oltre a non lavorare facceva venire il proprietario delle mure a mia insaputa e facceva ciò che volevano, reccando danni al negozio. Quindi visto che per via contrattuali lui non può fare nulla, e se fosse prima lui a disdire dal contratto mi deve pagare 18 mesilità, sta cercando di intimidirmi per farmi andare via di mia spontanea volontà. Ho ricevuto minacce sia a voce, sia per messaggi. Ho semrpe cercato di non ingrandire le cose visto non ho nessuna intenzione di andare via e non volevo che il nostro rapporto peggiori ulteriormente. Ma ho sentito voci che mi vuole far andare via entro aprile. Non so ancora in che modo, quindi volevo chiedere cosa posso fare per poter vivere e lavorare in pace? E se in caso si ripresentasse in negozio senza preavviso posso non farlo entrare?
Per quanto alla fine locazione, la indennità è di 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (250 euro quindi) ma il conduttore ha inoltre diritto ad una ulteriore indennità qualora l’immobile venga adibito all’esercizio di un’attività uguale od affine a quella dallo stesso esercitata, purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
MI spiego meglio: posso prevedere di rientrare in possesso di quell’abitazione tra 12 anni (6+6) senza rischiare di dover pagare avviamento al B&B costretto a spostarsi? Si può prevedere già oggi nel contratto che non sono previsti ulteriori rinnovi dopo la seconda scadenza senza essere costretti a pagare avviamento?
Rispondo al sig. Salvatore, non da legale, ma da commerciante, quindi i miei termini non saranno molto convenzionali…..
Cosa vuole l’affittuario???? Le 18 mensilita’? 18 calci no?
Innanzi tutto non gli spetta assoluttamente niente perche’ il contratto ha raggiunto la sua naturale scadenza….. e poi avvisa solo 4 gioini prima della scadenza che se ne andra’ appena possibile?
In ogni caso si accerti che continui a pagare l affitto perche’ il fatto che il contratto sia scaduto non significa che possa esimersi dal pagare.
Lei non gli deve niente.
Le 18 mensilita’ spettano solo se il proprietario manda via l’affittuario prima della scadenza del contratto.
Alessandra
maurizio
Avrebbe dovuto mandarti lo sfratto con un anno di anticipo.
Credo che potresti opporti allo sfratto per questo motivo.
Hai ragione a volere tutto cio’ che ti spetta non lasciare andare niente, perche’ loro
non si sono comportati regolarmente.
A mio avviso dovresti rivolgerti ad un buon legale e farti consigliare per il meglio.
Alessandra
sono una società s.r.l.s., a metà anno del 2015 ho aperto una rosticceria gastronomia in un locale in affitto e lo gestita per 13 mesi e poi ho ceduto in affitto il ramo aziendale e in automatico il contratto di locazione dell’immobile è passato al nuovo gestore. Nel contratto e stato scritto che ad un anno della data del contratto la società si impegnava a cedere all’affittuario il complesso aziendale oggetto del contratto e l’affittuario si impegnava ad acquistare. tra qualche giorno scade l’annualità per l’acquisto e l’affittuario mi a detto che non lo compra più ma che continua a pagare l’affitto ancora per qualche mese perchè ne sta aprendo un altro locale. mi chiedo ma può aprire un locale con la stessa tipologia a 20/30 mt dall’attuale attività. Ci sono i presupposti per denunziare per correttezza sleale o altro? qualcuno mi può dare un consiglio sul da farsi.
Grazie